Wohnungsmarkt

AirBnB lässt die Mieten steigen

Wissenschaftler belegt Effekte der Internetplattform auf den Berliner Wohnungsmarkt.

Von Nicolas Šustr

»Ich habe versucht, die Anbieterstruktur bei AirBnB zu verstehen. Teilen die Leute nur nebenher freie Zimmer? Das trifft auf einen gewissen Anteil zu. Aber den Daten zufolge werden überraschend viele Unterkünfte angeboten, bei denen die Sharing-Absicht infrage gestellt werden kann«, sagt Felix Mindl.

In seinem Anfang des Monats erschienen Aufsatz »Home-sharing, ein Geschäftsmodell mit lokalen Nebenwirkungen«, nennt der Wirtschaftswissenschaftler auf Basis der auf der Internetseite insideairbnb.com zur Verfügung gestellten Daten sehr aufschlussreiche Zahlen. Demnach wurde in seinem Untersuchungszeitraum in der ersten Jahreshälfte 2015 etwas mehr als die Hälfte der Zimmer oder Wohnungen länger als 90 Tage vermietet. »Es ist nur schwer vorstellbar, sein privates Zuhause im Rahmen einer nichtgewerblichen Nebentätigkeit für mehr als 90 Tage im Jahr zu vermieten«, schreibt Mindl. In jenem Zeitraum waren auch 72 Prozent der fast 7000 angebotenen Unterkünfte komplette Wohnungen. Für ihn ist klar, dass es sich in dieser Form nicht um das Teilen von Wohnraum handelt und durch AirBnB mit großer Wahrscheinlichkeit Wohnungen vom normalen Mietmarkt genommen werden.

Mindl hat noch klarere Belege dafür, dass die Zweckentfremdung von Wohnraum als Ferienunterkünfte ein Geschäftsmodell geworden ist. Über 200 der von ihm als professionell eingestuften Vermieter boten zwei Wohnungen an, weitere 66 sogar drei. Und 75 Gastgeber hatten vier oder mehr Wohnungen im Angebot - zusammengezählt 522 Stück. Es lohnt sich, an Touristen zu vermieten. Der durchschnittliche Jahresumsatz für eine ganze bei AirBnB angebotene Wohnung liegt bei fast 17 000 Euro - Das ist mehr als das doppelte der durchschnittlichen Langzeit-Jahresmiete. Im Einzelfall kann das noch sehr viel einträglicher sein. In einem Prozess, den eine Italienerin gegen das Berliner Bezirksamt Pankow führte, kam heraus, dass sie durch die Vermietung als Ferienwohnung nach Abzug der Kosten einen Reingewinn von 26 700 Euro in einem Jahr erzielt hatte. Eine Weile wurde es ausländischen Immobilienanlegern von entsprechenden Agenturen regelrecht schmackhaft gemacht, die Kreditraten für die teuren Eigentumswohnungen über die Vermietung an Touristen abzustottern. Ganze Häuser gehören so italienischen oder israelischen Kleinanlegern.

»Als Wirtschaftswissenschaftler finde ich den Grundgedanken der Sharing-Ökonomie, Effizienzgewinne zu ermöglichen, interessant. Das macht für mich Sinn«, so Mindl. Doch bei seiner Untersuchung wurde klar, dass die zahlreichen Kritiker von AirBnB recht haben und das Modell tatsächlich dem Markt Wohnraum entzieht.

»Um die These zu überprüfen, ob AirBnB spürbar den Wohnraum verknappt, habe ich die Entwicklung der Angebotsmieten untersucht«, sagt der Wissenschaftler. Er hat dafür die mit Kiezen vergleichbaren sogenannten Lebensweltlich orientierten Räume (LOR) als Basis genommen, in denen besonders viele Ferienwohnungen angeboten werden. Rund um den Oranienplatz in Kreuzberg standen zum Beispiel ganzen sechs Mietwohnungsinseraten 46 AirBnB-Angebote gegenüber.

Mindl verglich die Entwicklung der Angebotsmieten im Zeitraum von 2013 und 2015 in sehr touristischen Gegenden von Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg mit den Preisen in Spandau. Dort fand er eine vergleichbare Bevölkerungsstruktur vor. 16,8 Prozent aller Mietsteigerungen, also jede sechste, sind nach den Berechnungen des Wirtschaftswissenschaftlers durch AirBnB induziert worden. Das bedeutet: Vom Gesamtmietenanstieg von über 17 Prozent im betrachteten Zeitraum ist die Plattform für knapp drei Prozentpunkte verantwortlich. Um seine Erkenntnisse zu untermauern, verglich Mindl innerhalb der Touristenkieze die Entwicklung der Angebotsmieten für Wohnungen mit bis zu drei Zimmern und größeren Wohnungen, die praktisch nicht bei AirBnB angeboten werden.

Seit 2013 laboriert Berlin an einem Zweckentfremdungsverbotsgesetz. Im Mai 2018 wurde dieses verschärft, die entsprechende Ausführungsverordnung trat schließlich im Oktober in Kraft. Unter anderem können Vermieter illegaler Ferienwohnungen mit einem bis zu 500 000 Euro hohen Bußgeld belegt werden. Die für die Umsetzung zuständigen Bezirke haben dies seitdem 250 Mal getan. Zusammen 1,5 Millionen Euro mussten die Gastgeber dafür löhnen. Im Schnitt werden 6000 Euro fällig. In Lichtenberg und Steglitz-Zehlendorf wurden aber auch schon Bußgelder bis zu 37 500 Euro verhängt. Friedrichshain-Kreuzberg hat mit rund 950 000 Euro am meisten eingenommen.

Schätzungen gehen derzeit von etwa 20 000 angebotenen privaten Touristenunterkünften aus. Tatsächlich genehmigt sind von den Bezirken derzeit 1900 Ferienwohnungen, 3000 Registriernummern wurden vergeben. Die Diskrepanz hängt damit zusammen, dass, wer weniger als die Hälfte seiner Wohnung kurzzeitig vermietet, nur eine Registriernummer, aber keine Genehmigung braucht. Überhaupt keine Registriernummer braucht, wer die seit jeher existierenden gewerblichen Ferienwohnungen anbietet. »Die Möglichkeit, illegale Ferienwohnungen aufzuspüren, ist nicht wesentlich gestiegen«, kritisiert Ramona Reiser (LINKE), Stadträtin für Bürgerdienste in Mitte. Die Plattformbetreiber, die Sitz und Server im Ausland haben, müssen keine Nutzerdaten preisgeben. »Entgegen der unter anderem von AirBnB vielfach angebotenen Zusammenarbeit ist diese nicht im Ansatz zu erkennen«, beklagt der Pankower Baustadtrat Vollrad Kuhn (Grüne). Im Mai fanden sich immer noch über 6600 professionelle Ferienwohnungsangebote für Berlin auf AirBnB.

»Wir ziehen ernsthaft in Erwägung, das Zweckentfremdungsverbotsgesetz erneut zu ändern, weil die Lücken schon sichtbar werden«, sagt Katalin Gennburg. Sprecherin für Stadtentwicklung, Tourismus und Smart City der Linksfraktion im Abgeordnetenhaus. »Wir brauchen keine Registriernummern, wir brauchen die Daten direkt von AirBnB«, macht die Abgeordnete deutlich. München ist schon einen Schritt weiter. Das dortige Verwaltungsgericht hat geurteilt, dass die Plattform ihre Daten herausgeben muss. Meist scheitern solche Begehren schon daran, dass die Server im Ausland stehen, in diesem Falle in Irland. Barcelona erhält offiziell die Daten von AirBnB, Tausende Ferienwohnungsinserate mussten dort schon gelöscht werden. Große Gefahr droht dem Bemühen von Städten wie Amsterdam, Berlin oder Brüssel von der Europäischen Kommission. Sie sieht die »kollaborative Wirtschaft«, wie sie die Sharing-Ökonomie nennt, als großen Wachstumstreiber. »Die EU-Kommission arbeitet daran, den Mitgliedsstaaten harte Regulierung in dem Geschäfstfeld von AirBnB zu verbieten«, warnt Gennburg. »Gegen AirBnB kann man nur gewinnen, wenn man den Kampf auf allen Wegen führt«, ist sie überzeugt.