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Von Schadenbeseitigung bis Sanitäranlagen

Mietrecht

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Fachgerechte Schadenbeseitigung

Mieter haben Anspruch auf eine fach- und sachgerechte Schadenbeseitigung. Sie müssen nicht untaugliche Reparaturversuche bzw. wiederholte Flickschusterei dulden (Landgericht Hamburg, Az. 311 S 52/97).

Das Landgericht gab mit diesem Urteil Mietern Recht, vom Vermieter vorgesehene Malerarbeiten abzulehnen, nachdem sie schon mehrfach Feuchtigkeitsschäden in ihrer Wohnung reklamiert hatten.

Entscheidend sei, dass durch die vom Vermieter angebotenen Malerarbeiten nicht sicherzustellen sei, dass so die vorhandenen Mängel in der Wohnung tatsächlich beseitigt werden könnten. Schon vor Jahren seien entsprechende Malerarbeiten erfolglos durchgeführt worden und seit dieser Zeit habe der Vermieter keinerlei Maßnahmen ergriffen, die wirklichen Ursachen für die aufgetretenen Durchfeuchtungen aufzuklären.

Anspruch auf Satellitenschüssel?

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Mietern den Fernsehempfang über Satellitenschüssel oder Kabel zu ermöglichen. Wer als Mieter mehr als drei bis fünf traditionelle Fernsehprogramme sehen will, kann aber auf eigene Kosten eine Satellitenschüssel installieren lassen. Dieses Recht folgt unmittelbar aus dem Grundgesetz, dem Grundrecht auf Informationsfreiheit, Artikel 5. Der Vermieter muss allerdings um Erlaubnis gefragt werden. Er muss zustimmen, wenn fünf Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Das Haus darf weder über eine gemeinschaftliche Satellitenschüssel noch über einen Breitbandkabelanschluss verfügen. Ist das Haus verkabelt, kann der Vermieter eine einzelne Parabolantenne verbieten, selbst wenn hierdurch auf einzelne Programme verzichtet werden muss. Ausnahme: Der Mieter weist nach, dass er ein besonderes Interesse am Empfang dieser zusätzlichen Programme hat, die über Kabel nicht zu empfangen sind, zum Beispiel Heimatsender ausländischer Mieter.

2. Der Mieter muss alle anfallenden Kosten übernehmen.

3. Die Satellitenschüssel muss fachmännisch aufgestellt werden.

4. Die Anlage muss baurechtlich zulässig sein.

5. Die Schüssel muss an einem möglichst unauffälligen, allerdings technisch geeigneten Ort montiert werden. Diesen Ort kann der Vermieter grundsätzlich vorgeben. Hierdurch darf aber der Mieteranspruch auf Installation nicht durch die Hintertür ausgehebelt werden, zum Beispiel wenn durch den vorgegebenen Montageort erheblich höhere Kosten entstehen würden (Landgericht Hamburg, Az. 334 S 74/96).

Hat der Mieter ohne Erlaubnis die Satellitenschüssel installiert, kann der Vermieter Beseitigung verlangen. Ausnahme: Das Beseitigungsverlangen ist reine Schikane, andere Mieter im Haus haben ebenfalls Satellitenschüsseln installieren lassen und bleiben unbehelligt (Amtsgericht Augsburg, Az. 3 C 5191/97).

Streitthema Wohnungsschlüssel

Der Vermieter muss einem neuen Mieter sämtliche Schlüssel aushändigen. Nach Darstellung des Dazu gehören nicht nur Haus- und Wohnungsschlüssel dazu, sondern auch Keller, Briefkasten und Garagenschlüssel. Der Vermieter darf auch nicht »für alle Fälle« einen Schlüssel zur Wohnung behalten. Überlässt ein Mieter dem Vermieter freiwillig ein Exemplar, darf dieser dennoch nur mit Einwilligung des Bewohners die Wohnung betreten.

Wie viele Schlüsselsätze einem Mieter zustehen, variiert je nach Anzahl der Bewohner. Der DMB weist darauf hin, dass der Mieter für seine Wohnungstür zusätzlich Schlüssel beantragen kann. Dies kann beispielsweise sinnvoll sein, damit die Putzhilfe, der Babysitter oder der Untermieter jederzeit freien Zutritt zur Wohnung haben. Will der Mieter darüber hinaus Schlüssel anfertigen lassen, muss er die Kosten dafür übernehmen und den Vermieter darüber informieren.

Sollte ein Schlüssel verloren gehen, muss der Mieter den Vermieter informieren und unter Umständen die Kosten für den Austausch des Schlosses übernehmen. Anders, wenn er den Schlüsselverlust nicht zu vertreten hat - zum Beispiel weil ihm der Schlüssel gestohlen wurde oder weil der alte Schlüssel im Schloss abgebrochen ist - oder wenn ein Missbrauch des verlorenen Schlüssels ausgeschlossen werden kann, weil er beispielsweise in einen Fluss gefallen ist.

Wenn der Mieter wieder auszieht, muss er persönlich sämtliche Schlüssel dem Vermieter oder der Hausverwaltung zurückgeben. Will der Vermieter die Kosten für zusätzlich angefertigte Schlüssel nicht übernehmen, kann der Mieter sie vor Zeugen unbrauchbar machen.

Verjährungsfrist beim Schadenersatzanspruch

Schadenersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses verjähren nach Angaben des DMB in sechs Monaten. Wichtig dabei: Die Verjährungsfrist beginnt mit der Rückgabe der Mietwohnung zu laufen, nicht unbedingt mit dem Ende des Mietverhältnisses, also dem Ablauf der Kündigungsfrist.

Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 8/11) hat entschieden, dass die Rückgabe der Mietwohnung vor dem eigentlichen Ende des Mietverhältnisses aber einvernehmlich erfolgen müsse und der Mieter nicht einfach ausziehen könne.

Nach Angaben des DMB endete in dem zu entscheidenden Fall das Mietverhältnis am 30. September, die Mieter zogen aber schon Ende Juni aus. Die »offizielle« Wohnungs- und Schlüsselübergabe fand am 1. Oktober statt. Laut Bundesgerichtshof beginnt die Verjährungsfrist hier nicht mit dem Auszug der Mieter zu laufen, sondern erst im Oktober. Entscheidend sei, dass die Wohnungsschlüssel im Juni nicht übergeben worden seien - die Vermieter hatten sich geweigert, die Schlüssel entgegenzunehmen. Damit habe der Vermieter allein durch den Mieterauszug noch nicht die volle Sachherrschaft über die Wohnung erhalten. Er sei auch keinesfalls verpflichtet, »auf Zuruf« die Schlüssel bei einem vorzeitigen Auszug der Mieter zu übernehmen.

Schadenersatz bei unzulässigen Klauseln

Verwendet eine Hausverwaltung einen Mietvertrag mit unwirksamen Vertragsklauseln, muss sie einen hieraus resultierenden Schaden dem Vermieter ersetzen, entschied das Kammergericht Berlin (Az. KG 3 U 3/06).

Nach Angaben des DMB schloss die Hausverwaltung im Auftrag des Vermieters Mietverträge mit den Mietern ab. In den verwendeten Formularmietverträgen waren aber Schönheitsreparaturklauseln vorgegeben, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof unwirksam waren. Konsequenz war, dass der Vermieter keine Ansprüche gegen die Mieter auf Vornahme oder Bezahlung von Schönheitsreparaturen durchsetzen konnte. Stattdessen musste der Vermieter diese Arbeiten auf eigene Kosten vornehmen lassen.

Nach Ansicht des Kammergerichts Berlin muss die Hausverwaltung dem Vermieter diesen Schaden ersetzen. Die Hausverwaltung dürfe keine Klauseln verwenden, deren Inhalt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung unwirksam ist.

Sicherheitseinbauten

Einen Anspruch auf den nachträglichen Einbau von einbruchshemmenden Fenstern oder Türen, Sicherheitsschloss, Türspion oder Gegensprechanlage haben Mieter nicht. Investiert der Vermieter trotzdem in derartige Schutzmaßnahmen, handelt es sich nach Darstellung des DMB um Modernisierungen. Der Vermieter kann die Miete erhöhen, da 11 Prozent der Kosten der Baumaßnahme auf die Jahresmiete aufschlagen werden dürfen.

Wollen Mieter von sich aus in ihre Wohnungssicherheit investieren, müssen sie bei allen baulichen Änderungen der Mietsache die Erlaubnis des Vermieters einholen. Der muss bei einem vorhandenen schützenswerten Interesse des Mieters zwar kleineren Baumaßnahmen zustimmen. Geklärt werden muss aber auch, was am Ende der Mietzeit mit den Mieterinvestitionen passieren soll. Denkbar ist es, dass der Vermieter dann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes fordert, so dass noch einmal hohe Kosten auf den Mieter zukommen würden.

Der DMB empfiehlt deshalb Mietern, mit ihrem Vermieter von Anfang an zu vereinbaren, dass die Mieterinvestition beim Auszug nicht beseitigt werden muss, dass gegebenenfalls der Vermieter für den Verbleib der Sicherheitsmaßnahmen sogar eine Entschädigung zahlt. Informationen, Beispiele und Muster für eine sogenannte Mietermodernisierungsvereinbarung gibt es in der DMB-Broschüre »Modernisierung«, die bei allen örtlichen Mietervereinen gekauft oder unter www.mieterbund.de bestellt werden kann.

Sanitäranlagen verkalkt

Sind die Sanitäranlagen in der Wohnung gebrauchs- und altersbedingt völlig verkalkt, muss der Vermieter diese Schäden beseitigen lassen (Amtsgericht München, Az. 473 C 36207/05). Nach Informationen des DMB, waren Badewanneneinlauf, Hand- und Kopfbrause der Dusche so stark verkalkt, dass aus den einzelnen Teilen der Brause das Wasser spritzte, das Wasser im Übrigen allenfalls noch tröpfelnd aus der Leitung kam.

Das Amtsgericht München erklärte, dass der Mieter weder nach dem Gesetz noch nach dem Inhalt des Mietvertrages verpflichtet sei, die Sanitäranlagen regelmäßig zu entkalken. Das Entkalken sei eine Wartungspflicht, die über das bloße Reinigen hinausgehe. Für Instandhaltung und Wartung sei aber - solange nicht ausdrücklich im Mietvertrag etwas anderes vereinbart wurde - der Vermieter verantwortlich. Unter die Mietvertragsregelung zu Schönheitsreparaturen bzw. Kleinreparaturen fällt die Entkalkungspflicht nicht. DMB/nd

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