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Rund um die Kündigung des Mietverhältnisses

Mietrecht

Brief, Bote oder Einschreiben

Bei wichtigen Schreiben muss der Absender nicht nur nachweisen, dass der Brief angekommen ist, sondern auch, dass er den Empfänger pünktlich erreicht hat. Kündigt der Mieter muss er nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) beweisen, dass den Vermieter die Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats erreicht hat, wenn dieser Monat bei der Kündigungsfrist noch mit zählen soll.

Die sicherste Methode ist, den Brief selbst zusammen mit einem Zeugen zu überbringen oder ihn durch einen Boten abgeben zu lassen. Am besten den Zeugen oder Boten über den Inhalt des Schreibens informieren, damit er weiß um was es geht und er das notfalls bezeugen kann, empfiehlt der DMB.

Zweitbeste Lösung ist das Einwurfeinschreiben. Der Postzusteller wirft dann das Schreiben in den Briefkasten des Empfängers ein und dokumentiert das. Der Brief ist zugegangen, egal ob der Vermieter den Briefkasten leert oder nicht.

Kündigungen per Fax oder E-Mail sind unzulässig, es fehlt an der eigenhändigen Unterschrift. Ob der Vermieter einen einfachen Brief erhalten hat, ist kaum nachweisbar.

Übergabeeinschreiben oder Einschreiben mit Rückschein haben einen Nachteil, wenn der Empfänger nicht zu Hause ist. Dann wirft der Postzusteller nur eine Mitteilung in den Briefkasten, das Kündigungsschreiben selbst wandert zur Post. Erst wenn der Vermieter es dort abholt, ist es ihm zugegangen.

Eigenbedarf nur für Vermieter/Verwandte

Eine Eigenbedarfskündigung kommt auch in Betracht, wenn der Vermieter zu Gunsten seines Schwagers kündigt, zu dem er einen besonders engen Kontakt hat, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 247/08).

Eigenbedarf ist nach Darstellung des DMB der häufigste Kündigungsgrund. Vermieter können danach einen unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag mit der Begründung kündigen, sie selbst oder ein naher Familienangehöriger benötige die Mieterwohnung und wolle dort einziehen.

Familienangehörige, zu deren Gunsten der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, sind zum Beispiel Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel, Geschwister oder Stiefkindern. Keine Familienangehörigen sind der geschiedene Ehegatte oder die Eltern eines Lebensgefährten.

Auch zu Gunsten von entfernteren Verwandten, wie zum Beispiel Schwager oder Schwägerinnen bzw.. Nichten oder Neffen, kann normalerweise kein Eigenbedarf geltend gemacht werden. Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn zwischen diesen Familienangehörigen und dem Vermieter ein besonders enger Kontakt besteht. Diesen engen persönlichen Kontakt hat der BGH im vorliegenden Fall zu Gunsten des Schwagers des Vermieters bejaht.

Eigenbedarf einer Kommanditgesellschaft

Der Bundesgerichtshof hatte in mehreren Urteilen zu entscheiden, ob Eigenbedarf auch in Betracht kommt, wenn der Vermieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder eine Kommanditgesellschaft (KG) ist.

Vermietet eine Kommanditgesellschaft eine Mietwohnung einem Betriebsfremden, kann diesem Mieter nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden (BGH, Az. VIII ZR 113/06 und BGH, Az. VIII ZR 122/06). Eigenbedarf ist hier nach Auffassung der Karlsruher Richter schon begrifflich ausgeschlossen. Die Kommanditgesellschaft benötige die Wohnung weder für sich noch für Familien- oder Haushaltsangehörige. Auch eine Kündigung aus betrieblichen Gründen sei regelmäßig ausgeschlossen. Dies wäre nur denkbar, wenn die Kommanditgesellschaft vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung durch einen ihrer Betriebsangehörigen geltend machen könne. Dies würde voraussetzen, dass dieser Mitarbeiter aus betrieblichen Gründen auf die Wohnung angewiesen sei. Ein kurzer Weg zwischen Arbeitsplatz und Wohnung reicht nicht aus.

Auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann nicht ohne weiteres zugunsten eines Gesellschafters kündigen (BGH, Az. VIII ZR 271/06). Dies ist nach Darstellung des DMB allenfalls dann zulässig, wenn der Gesellschafter bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter der GbR war.

Weitere Informationen zum Thema Eigenbedarf und Kündigung in der Mieterbund-Broschüre »Kündigung und Mieterschutz«, 5 Euro bei allen örtlichen Mietervereinen.

Fristlose Kündigung - Wohnung macht krank

Wenn Schimmelpilzbefall in einer Wohnung zu einer lebensgefährlichen Erkrankung führt, dürfen die Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen und die Miete um 100 Prozent mindern, entschied das Landgericht Berlin (Az. 65 S 345/07).

Mutter und Tochter waren aufgrund des Schimmelpilzbefalls in der Wohnung lebensgefährlich an einer Lungenentzündung erkrankt. Die Mutter musste im Krankenhaus reanimiert werden und lag drei Tage lang im Koma. Die Tochter erlitt ebenfalls eine erhebliche Lungenentzündung mit Bauchfellbeteiligung. Ein Sachverständigengutachten belegte, dass die lebensgefährlichen Erkrankungen durch die in der Wohnung befindlichen Schimmelpilze hervorgerufen wurden.

In einer derartigen Situation ist es den Mieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis fortzusetzen oder zunächst eine Beseitigung der Mängel mit Fristsetzung zu fordern, entschieden die Berliner Richter. Die Mieter können sofort fristlos kündigen und ausziehen. Die Mieter waren auch berechtigt, die Miete auf Null zu mindern, das heißt, die Mietzahlungen vollständig einzustellen, obwohl nicht alle Räume gleichmäßig stark von den Schimmelpilzen befallen waren.

Nach Angaben des DMB wurde vor Gericht nicht abschließend geklärt, wer die Verantwortung für den Schimmelpilzbefall hatte. Die Argumente des Vermieters, die Mieter hätten den Schimmelpilz durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten selbst verursacht, griffen jedoch nicht durch.

Der Vermieter, so auch das Landgericht Berlin, müsse nachweisen, dass keine Baumängel für die Schimmelpilzbildung verantwortlich seien. Einen derartigen Nachweis habe er nicht geführt, so dass es auf die Frage des Heizens und Lüftens gar nicht ankäme.

Stillschweigende Vertragsverlängerung

Bleibt der Mieter trotz der Kündigung des Vermieters und Ablauf der Kündigungsfrist einfach wohnen, und klagt der Vermieter nicht auf Räumung oder erklärt er nicht innerhalb von zwei Wochen eindeutig, dass er mit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einverstanden ist, wird die Kündigung unwirksam.

Paragraf 545, bisher Paragraf 568 Bürgerliches Gesetzbuch bestimmt, dass dann das Mietverhältnis fortgesetzt wird, und zwar zu den gleichen Bedingungen wie bisher.

Die Wirkung dieser gesetzlichen Regelung kann aber im Mietvertrag ausgeschlossen sein. Voraussetzung ist, dass in der entsprechenden Vertragsklausel ausdrücklich steht, dass der Vermieter in derartigen Fällen mit einer stillschweigenden Verlängerung oder Fortsetzung des Mietvertrages nicht einverstanden ist bzw.. diese ausgeschlossen sein soll.

Unwirksam sind Vertragsklauseln mit der Formulierung: Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so findet Paragraf 545 (568) BGB keine Anwendung. Das Oberlandesgericht Schleswig (Az. 4 RE-Miet 1/93) hat per Rechtsentscheid entschieden, dass eine solche Klausel für einen Bürger unverständlich ist. Ohne Gesetzestext ist die Bestimmung allenfalls für einen Juristen verständlich.

Teilkündigungen

Eine Teilkündigung, das heißt die »scheibchenweise« Kündigung der Mietsache, ist nach dem Gesetz ausgeschlossen. Nach Angaben des DMB darf der Vermieter einzelne Räume der angemieteten Wohnung nicht separat kündigen. Auch ein Kellerraum, ein Dachboden, die Garage oder der Garten, die mitgemietet bzw. der Mietwohnung zugeordnet sind, dürfen nicht losgelöst von der Wohnung gekündigt werden. Die Wohnungskündigung selbst ist nur erlaubt, wenn der Vermieter einen Kündigungsgrund hat, zum Beispiel bei Eigenbedarf oder wenn der Mieter Zahlungsrückstände hat auflaufen lassen.

Von diesem Verbot der Teilkündigung gibt es aber eine wichtige Ausnahme: Der Vermieter darf »nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume« einzeln kündigen. Gemeint sind mitvermietete Speicher- oder Kellerräume, Waschküchen, Abstellräume oder Teile eines Grundstücks, wie Stellplätze oder ein Garten.

Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Nebenräume oder Grundstücksteile dazu verwenden will, Mietwohnungen zu schaffen oder die Nebenräume den anderen oder neuen Mietern des Hauses anbieten will. In der Teilkündigung muss der Vermieter seine Bauabsichten nachvollziehbar darlegen.

Die Kündigungsfrist beträgt nach Angaben des DMB immer drei Monate. Eine gestaffelte Kündigungsfrist - je nach Wohndauer - gibt es nicht. Mieter können sich gegenüber der Kündigung auf Härtegründe berufen, beispielsweise wenn sie auf die gekündigten Nebenräume dringend angewiesen sind und der Vermieter keine Ersatzräume anbieten kann. Unabhängig hiervon kann der Mieter, dem ein Teil der Wohnung - Keller, Speicher, Garten oder Garage - gekündigt wurde, eine Herabsetzung der Miete fordern. DMB/nd

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