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Protestbanner an der Großbeerenstraße in Berlin, September 2018
Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft

Christliche Immobilienaufwertung

Das größte Wohnungsunternehmen der katholischen Kirche setzt sich für soziale Gerechtigkeit ein, trägt mit seinem Vorgehen in Berlin und Köln aber auch zu steigenden Mieten bei.

Von Ralf Hutter

Dass die katholische Kirche einer der größten Immobilienbesitzer in Deutschland ist, wurde uns erst während der Besetzung bewusst.« Uli Möller sitzt in einem Café an der Kreuzung Großbeeren-/Obentrautstraße im Berliner Ortsteil Kreuzberg, direkt gegenüber dem Haus, das ihn seit Jahren mit der katholischen Kirche verbindet. Er zählt zu den erfahrensten Hausbesetzern Berlins. Mit der Besetzung einer Wohnung in der Großbeerenstraße 17a legte er sich 2018 dann mit einer neuen Gegnerin an: Der Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft, das größte Wohnungsunternehmen der katholischen Kirche in Deutschland. Deshalb will er auch nicht seinen richtigen Namen in der Zeitung lesen. In Sachen Wohnraum blieb Möller letztendlich erfolglos, doch den Druck, das Haus für soziale Zwecke zu nutzen, erhöhte sie merklich. Und nach Jahren der Diskussionen um den Mietenwahnsinn in deutschen Städten geriet durch diese Episode das Treiben der katholischen Kirche auf dem Wohnungsmarkt ins Rampenlicht.

Die Großbeerenstraße 17a ist ein für die Berliner Innenstadt eher untypischer Altbau mit vier Stockwerken statt den üblichen fünf. Die Wohnhäuser in der Nachbarschaft beherbergen im Erdgeschoss Geschäfte und Gastronomie. Die Gegend ist ruhig, dabei befindet sich nur einige hundert Meter entfernt die Bundeszentrale der SPD und dahinter das Regierungsviertel. So gesehen also eine ziemlich gute Wohngegend.

»Das war hier lange eher eine Schattenlage und ist es immer noch ein bisschen«, hält Möller mit leichtem schwäbischen Akzent fest. »Hier gibt es noch nicht so viele Eigentumswohnungen.« Seine Einschätzung gründet sich auf eine lange Erfahrung. 1976, erzählt er, kam er als etwa 20-Jähriger nach Berlin, zog damals schon in diesen Teil Kreuzbergs, in dem er seit 2004 wieder lebt. Wer etwas über Berlins wohnungspolitische Kämpfe der vergangenen Jahrzehnte wissen will, kann bei Möller viel erfahren. »1980 habe ich ein Haus in Kreuzberg mitbesetzt«, berichtet er. »Ich war in der Besetzungsbewegung aktiv. Instandbesetzer nannten wir uns.« In drei besetzten Häusern habe er bis 1992 gewohnt. Damals ging es darum, Abriss und Entkernung ganzer Altbaublöcke zu verhindern und verfallene Gebäude herzurichten. »Die Bewegung war erfolgreich«, erzählt Möller. »Viele Häuser sind erhalten geblieben, viele Alteingesessene wurden nicht verdrängt.«

Der mehrfache Besetzer redet langsam und schaut dabei oft in die Ferne, als würde er sich die bewegte Vergangenheit bildlich in Erinnerung rufen. Trotz seinem weißen Haar wirkt er durch seine Jeansjacke, die lockere Hose mit Seitentaschen und die Turnschuhe auf den ersten Blick nicht wie jemand im Rentenalter.

»2005 ungefähr setzte in Kreuzberg eine ungeheure Mietensteigerung ein«, erinnert sich Möller. Das hielt die Aachener Wohnungsgesellschaft nicht von ihren Kaufinteressen ab. Sie gehört den katholischen Bistümern Köln, Aachen, Essen, Münster, Paderborn und Trier. Ende 2014 kaufte sie die Großbeerenstraße 17a im stark vernachlässigten Zustand von einem Privatbesitzer ab. Damals schon standen die meisten Wohnungen des Hauses leer, Bewohner sollen entmietet worden sein. Unbegründeter Leerstand war zu der Zeit aber nur für sechs Monate erlaubt. In den folgenden vier Jahren verlangte das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg mehrmals die Vermietung der leeren Wohnungen, die katholische Firma sagte zu, hielt ihre Versprechen aber nicht ein. Zwischendurch wollte sie Balkone anbauen und das Dachgeschoss ausbauen, Dachterrassen inklusive, doch diese Maßnahmen genehmigte das Bezirksamt nicht.

Möllers Lebensumfeld hatte sich unter anderem durch den Bau von Eigentumswohnungen in der Nachbarschaft, die hohen Mietsteigerungen in seinem Wohnhaus und den Wegzug von Bekannten verändert. Möller wollte wieder in einer politischen Hausgemeinschaft leben. Da er seit 2011 in einer Stadtteilgruppe im südlichen Kreuzberg engagiert ist, fand er Gleichgesinnte, die mit ihm nach geeigneten Häusern suchten. Die G17a, wie das Haus mittlerweile genannt wird, stand offensichtlich größtenteils leer, einschließlich des Ladenlokals und des großen Souterrains. 2016 und 2017 zeigte die Gruppe schriftlich Interesse am Kauf des Hauses, wurde aber von der Aachener SWG abgelehnt. Den Kauf wollte Möllers Gruppe mit der Hilfe des Mietshäusersyndikats verwirklichen, einer bundesweiten Organisation, die Hausvereine unterstützt und Häuser dem Markt entziehen will, um die Mieten relativ niedrig halten zu können. Möller hält dieses Ansinnen mittlerweile für chancenlos: »Da die Preise so gestiegen sind, ist es in der Berliner Innenstadt nicht mehr möglich, Häuser zu kaufen.«

Wie also an bezahlbaren Wohnraum in der Innenstadt kommen und mit politisch gleichgesinnten Menschen zusammenziehen? Im September 2018 besetzte Möller eine Wohnung im ersten Stock der G17a. Unter dem Hashtag besetzen hatten in dem Jahr bereits mehrere Gruppen Häuser oder Wohnungen, auch den Google-Campus in Kreuzberg besetzt. Anders als dort konnte Möllers Gruppe nach Verhandlungen vorerst bleiben. Mit der Eigentümerin wurde eine Nutzungsvereinbarung geschlossen. Die Eckwohnung mit den großen Fenstern wurde für politische Veranstaltungen und Treffen stadtpolitischer Gruppen genutzt. Es folgten Verhandlungen, bei denen Politikerinnen der Grünen vermittelten.

Doch die Aachener SWG wehrte sich gegen das angestrebte Wohnprojekt samt einem Raum für die Nachbarschaft. Die Firma lehnte auch das von der Hausprojektgruppe erarbeitete Konzept für eine gemeinsame Nutzung des Hauses ab. Ende Mai 2019 sollte geräumt werden. Bevor die Polizei eintraf, zogen die Besetzer aus.

Verhandlungen wurden »abgewürgt«

Julian Schwarze ist Fraktionssprecher der Grünen im Bezirksparlament. Er hat nach eigener Aussage sowohl mit der Hausprojektgruppe als auch mit der Wohnungsgesellschaft und den Moderatorinnen über den Verhandlungsprozess gesprochen. Er sagt, die Eigentümerin habe die Verhandlungen auf ihm unverständliche Weise »abgewürgt«.

Ohnehin steht der Vorwurf im Raum, dass die Aachener SWG mit dem Bau von Balkonen und Dachterrassen ursprünglich eine Luxussanierung plante und mit dem langen Leerstand auf höhere Preise spekulierte. Erst im Dezember 2018 - drei Monate nach der Wohnungsbesetzung und vier Jahre nach dem Kauf des Hauses - beantragte die Firma Baugenehmigungen, um ein soziales Wohnprojekt und eine Winternotübernachtung für Obdachlose im Haus realisieren zu können. Elke Ihrlich vom Sozialdienst katholischer Frauen, der beide Projekte durchführt, sagt im Gespräch mit »nd«, dass sie im Oktober 2018 - ebenfalls erst nach der Besetzung - mit der Arbeit an den nötigen Finanzierungsanträgen begann.

Die freien Wohnungen werden laut Hauseigentümer nach der Sanierung auf dem Markt angeboten. Im Herbst soll es endlich so weit sein. Ein soziales Projekt habe sie schon immer im Haus unterbringen wollen, teilt die Firma mit.

Unklar ist, ob die Aachener SWG das zwischenzeitlich vom Bezirk verhängte Zwangsgeld wegen Leerstands zahlen muss, denn sie hat dagegen Widerspruch eingelegt. Julian Schwarze ist dafür: »Ich fände eine Strafzahlung für den jahrelangen Leerstand angemessen. Berlins Gesetz gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum sieht ausdrücklich die Möglichkeit vor, Zwangsgelder zu verhängen.«

Die Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft baut laut Selbstdarstellung seit 1949 Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie ganze Siedlungen für kirchliche, kommunale und private Bauherren, überwiegend Eigentumswohnungen. In ihrem Leitbild ist die Rede von sozialer Verantwortung, sozial-christlicher Ausrichtung, christlich-sozialen Grundwerten und katholischer Soziallehre. All das stehe »im Vordergrund unserer Immobilienleistungen«. Lob erhielt die Gesellschaft in den letzten Jahren über Berlin hinaus, weil sie im Stadtteil Neukölln einen heruntergekommenen Häuserkomplex übernahm und sanierte, der zuvor an Menschen aus Osteuropa auf ausbeuterische Weise vermietet wurde. In einem anderen Berliner Stadtteil gehört der Gesellschaft ein Ladenlokal, in dem sie als angenehme Vermieterin gelobt wird.

Rabiates Vorgehen hat das kirchliche Unternehmen auch gar nicht nötig, schließlich ist es in den vergangenen Jahren finanziell erfolgreich gewesen, unter anderem mit großen Gewerbeimmobilien in Einkaufsmeilen. Der Jahresgewinn stieg von 24 Millionen Euro im Jahr 2009 auf fast 44 Millionen im Jahr 2017. 2018 waren es insgesamt 34 Millionen. Von 2013 bis 2019 schüttete die Firma nach eigener Aussage jährlich 4,4 Millionen Euro an die sechs Bistümer aus, der Rest des Gewinns verblieb in der Gesellschaft.

Das gemeinnützige Journalismusbüro »Correctiv« begann vor Jahren eine Recherche zu den Investitionspraktiken der katholischen Kirche. Gegen das Erzbistum Köln klagt es derzeit in zweiter Instanz, um an Informationen zu kommen. Dem Bistum gehört mit über 40 Prozent der weitaus größte Anteil an der Aachener SWG. Diesen Anteil verbucht es laut »Correctiv« aber nur mit einem Wert von rund 15 Millionen Euro. Dabei rechnet das Recherchebüro in einem Artikel von Juni 2019 vor: »Zur Siedlungsgemeinschaft gehören rund 800 000 Quadratmeter Wohnungen in Berlin und Westdeutschland. Legt man einen durchschnittlichen Wert von 3000 Euro pro Quadratmeter zugrunde - wie es in Berlin das Mittel ist - kommt man auf 2,4 Milliarden Euro. 40 Prozent davon sind fast eine Milliarde Euro.« Auf Anfrage teilt die Aachener SWG dazu mit: »Als bestandshaltendes Unternehmen, das nicht mit seinen Immobilien spekuliert und handelt, berechnen wir nicht den Wert unseres Portfolios.«

In Köln ist die Aachener SWG auch über ihr Tochterunternehmen Deutsche Wohnungsgesellschaft mbH (Dewog) im Geschäft. Dem gehören in der Stegerwaldsiedlung im Stadtteil Mülheim viele Mehrfamilienhäuser. Schon ab 2010 litten dort viele Menschen entweder unter Baulärm - zum Teil wegen Gebäudeabrissen - oder unter Baugerüsten, die sehr lange die Fenster verdeckten, oder auch unter Schimmel in Bädern, wie Tolga Atay von der politischen Gruppe »Solidaritätsnetzwerk Köln« berichtet. Er half eine Zeit lang bei der Organisierung von Protesten. Ab 2015 setzte die Dewog in der Siedlung mit EU-Fördergeldern und Partnern wie dem städtischen Energieversorger Rheinenergie ein großes Projekt unter der Überschrift »Smart City« um.

Dabei wurden viele Häuser energetisch modernisiert und digitale Technik eingebaut. Die Stadt Köln erlaubte eine Mietsteigerung auf zehn Euro nettokalt pro Quadratmeter. Die Dewog erhöhte aber nur auf maximal neun Euro und legte zudem fest, dass die Mieterhöhung bei keiner Wohnung mehr als 120 Euro pro Monat betragen durfte. Tolga Atay äußert dennoch Kritik: »Wir können nicht die Preise hier mit dem allgemeinen Kölner Mietspiegel vergleichen. Man muss sie mit den Löhnen der Menschen vergleichen, die hier wohnen.«

Aufwertungen durch neue Klimasiedlung in Köln-Mülheim

Die Stegerwaldsiedlung war bis vor Kurzem das einzige sogenannte Milieuschutzgebiet Kölns. Das bedeutet, dass die Bevölkerungsstruktur als besonders angreifbar gilt. Hier wohnen überdurchschnittlich viele arme und alte Menschen. Gerade hier ein Smart-City-Leuchtturmprojekt durchzuführen, das unweigerlich Mietsteigerungen nach sich zieht, mag überraschen - umso mehr bei einer Hauseigentümerin mit hohem sozialem Anspruch.

Doch die Aachener SWG wollte die Siedlung systematisch aufwerten. Noch 2018 stand im Internetauftritt des Erzbistums, schon 2010 seien »erste Sanierungsmaßnahmen getroffen worden, die einer Aufwertung der Gebäude dienen und eine differenzierte Sozialstruktur der Wohnbevölkerung fördern sollen.« Der Text ist seitdem verändert worden. Heute heißt es an selber Stelle: »Aufgrund der Sanierungsmaßnahmen und Aufstockungen vieler Häuser und der damit verbundenen Aufwertung der Gebäude verändert sich die Bevölkerungsstruktur der Stegerwaldsiedlung. Die neuen Mieter/innen sind häufig in Wohngemeinschaften lebende Student/innen und finanziell gut gestellte Familien.«

Mission erfolgreich, lässt sich dies zusammenfassen. Die Mietobergrenze von neun Euro nettokalt galt übrigens nicht, wenn eine der modernisierten Wohnungen neu vermietet wurde, und auch nicht für die über 90 neuen Dachgeschosswohnungen, die im Zuge der Modernisierung errichtet wurden.

So zeigt sich, dass sich das größte Wohnungsunternehmen der katholischen Kirche in Berlin und Köln ohne Not an der allgemeinen Mietentreiberei beteiligt und jedes Jahr Millionen Euro an seine Bistümer ausschüttet, zu denen mit Köln und Paderborn zwei der reichsten der Welt gehören. Im Berliner Fall verhinderte die Aachener SWG ein politisches Hausprojekt, das relativ niedrige Mieten und eine Einbindung der Nachbarschaft anstrebte.

Besetzer Möller sagt, die Hausprojektgruppe, die im Laufe der Besetzung auf zehn bis 15 Menschen angewachsen war, mache nun nicht mehr weiter. Nur einige aus diesem Kreis seien auf der Suche nach einem anderen Haus. Er fügt hinzu: »Wir sahen uns alle als Teil des Kampfs gegen spekulativen Leerstand und für eine grundsätzlich andere Politik, nicht als eine Gruppe, die ihr individuelles Interesse durchsetzen wollte.« Zumindest in dieser politischen Hinsicht war die Besetzung der G17a erfolgreich: Die Kirche ist nun als große Wohnungsunternehmerin bekannt, die G17a soll soziale Projekte beherbergen.

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