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Wer nachhaltig den Hausfrieden stört ...

Kündigung des Mietverhältnisses

  • Lesedauer: 3 Min.

Das Verhalten ihres Lebensgefährten, der sich mit ihrem Einverständnis in der Wohnung aufhält und Mitmieter beleidigt sowie bedroht, kann zu ihren Lasten berücksichtigt werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Beschluss vom 25. August 2020 (Az. VIII ZR 59/20) entschieden.

Räumungsklage gegen die Mieterin

Im Streitfall hatten die Vermieterinnen einer Mieterin die Bleibe wegen Störung des Hausfriedens fristlos und ordentlich gekündigt. Während eines jahrelangen Nachbarschaftsstreits mit den anderen Hausbewohnern kam es zu Beleidigungen und Bedrohungen von Mitmietern durch den Lebensgefährten der Mieterin, der sie häufig besuchte.

Sie behauptete, es habe sich lediglich um einen »nur wenige Tage« andauernden »alten Streit« gehandelt. Die Vermieterinnen kündigten das Mietverhältnis und erhoben Räumungsklage. Die ordentliche Kündigung hatte vor dem Amtsgericht München Erfolg. Das Landgericht (LG) München I wies die Berufung der Frau zurück: Sie habe den Hausfrieden nachhaltig gestört. Zuletzt durch die Bezeichnung eines Mitmieters durch ihren Freund als »Du Arschloch«.

BGH urteilt: Einstellung der Zwangsvollstreckung ist unbegründet

Der Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung blieb vor dem BGH ohne Erfolg. Eine der Voraussetzungen des § 719 Abs. 2 ZPO sei, dass der Angriff auf die Kündigung erfolgversprechend sei. Dies sei bei der eingelegten Nichtzulassungsbeschwerde nicht der Fall. Aus Sicht der Karlsruher Richter war die Entscheidung des LG München I korrekt. Der Ansicht der Mieterin, das »nur wenige Tage« andauernde Verhalten habe eine Kündigung nicht gerechtfertigt, habe das Landgericht nicht folgen müssen.

Hierin liegt nach Einschätzung des VIII. Zivilsenats auch keine Gehörsverletzung. Vielmehr hätten die Münchener Richter Dauer und Umfang der erheblichen Vertragsverletzungen nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB durchaus gesehen. Dabei seien sie zu Recht von einem bereits »alten Streit« ausgegangen, hätten die einzelnen Vorfälle ausdrücklich erwähnt und seien nach einer Gesamtwürdigung zu dem Ergebnis gelangt, dass den Vermieterinnen ein Recht zur ordentlichen Kündigung zustehe.

Dem BGH zufolge hat das bayerische Gericht auch den Begriff der »Nachhaltigkeit« der Störung des Hausfriedens zutreffend eingeordnet. Die Mieterin habe die nach § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht, sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, in schwerwiegender Weise verletzt.

Auch Besucher müssen den Hausfrieden wahren

Ein eigenes schuldhaftes Verschulden des Mieters muss nach § 573 Abs, 2 Nr. 1 BGB nicht vorliegen, so der Senat weiter. Vielmehr sei auch ein diesem zuzurechnendes Verschulden von Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB von Relevanz. Diesbezüglich seien auch Besucher, die sich im Einverständnis mit dem Mieter in der Wohnung aufhielten, im Hinblick auf die Einhaltung des Hausfriedens als Erfüllungsgehilfen des Mieters anzusehen.

Das störende Verhalten des Lebensgefährten der Mieterin könne ihr damit zugerechnet werden. imr-online/nd

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