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Einseitiger Verzicht auf Kündigung ist unwirksam

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein einseitiger Kündigungsverzicht eines Mieters, den manche Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages verlangen, grundsätzlich unwirksam ist (BGH VIII ZR 30/08). Die Klausel: „Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet ...“, benachteiligt Mieter unangemessen.

Entscheidend ist, dass der Mieter hier einseitig auf sein Kündigungsrecht verzichtet, ohne dass er hierfür einen ausgleichenden Vorteil seines Vertragspartners, des Vermieters, erhält. Gesetzliches Recht ist dagegen, dass Mieter jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen können, auch wenn in Formularmietverträge etwas anderes steht.

Aber nicht alle Vertragsregelungen wie „Kündigungsverzicht“ oder „Kündigungsausschluss“ sind unwirksam: Mieter und Vermieter können in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbaren, dass beide Seiten für höchstens vier Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten (BGH VIII ZR 27/04). Bei einem Staffelmietvertrag, bei dem die Mietpreisentwicklung von vorn herein fest vereinbart wird, können Mieter auch einseitig auf ihr Kündigungsrecht verzichten (BGH VIII ZR 270/07), aber nicht für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren (BGH VIII ZR 257/04).

Über eine Individualvereinbarung, das heißt in einer zwischen Mieter und Vermieter individuell ausgehandelten Regelung, können Mieter sogar einseitig bis zu fünf Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten und sind dann entsprechend lange an den Mietvertrag gebunden. Die Rechtslage sei kompliziert, erklärte dazu der Deutsche Mieterbund. Er empfiehlt allen Mietern, vor Abschluss oder Kündigung eines Mietvertrages Rechtsrat beim örtlichen Mieterverein einzuholen oder sich über dessen Onlineangebot ww.mieterbund24.de beraten zu lassen.

Es gibt eine Erstberatungstelefonnummer 0900 12 000 12. Erfahrene Mietrechtsexperten helfen sofort und schnell. Kosten: Zwei Euro pro Minute aus dem deutschen Festnetz, ab der zweiten Minute wird sekundengenau abgerechnet (60/1).

Renovierung beim Auszug

Wenn in einem Wohnungsübergabeprotokoll nach Abschluss des Mietvertrages individuell ausgehandelt und vereinbart wird, dass der Mieter beim Auszug eine Endrenovierung vorzunehmen hat, kann das wirksam sein, entschied der BGH (Az. BGH VIII ZR 71/08). Aber noch ist das Verfahren, bei dem es um dieses Problem ging, nicht abgeschlossen. Die Vorinstanz, das Landgericht Hannover wurde beauftragt, dazu noch etwas zu klären.

Bei der BGH-Endscheidung ging es nach Mitteilung des Deutschen Mieterbundes um einen Ausnahmefall. Grundsätzlich bleibe es dabei, dass so genannte Endrenovierungsklauseln, nach denen Mieter beim Auszug, unabhängig vom Zustand der Wohnung, renovieren müssen, unwirksam seien.

Mietern wird geraten, nicht unüberlegt solche Wohnungsübergabeprotokolle beim Einzug oder Auszug zu unterschreiben. Bei einem solchen Protokoll geht es nur um den tatsächlichen Zustand der Wohnung, nicht aber um zusätzliche Rechte und Pflichten der Vertragsparteien.

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