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Aufzug als Modernisierungsmaßnahme

Neue Betriebskosten

Im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen wurde im Haus auch ein Aufzug eingebaut. Der Vermieter rechnete nach Ablauf eines Jahres über die Kosten des Betriebs des Aufzugs ab und verlangte vom Mieter eine entsprechende Betriebskostennachzahlung.

Damit waren die Mieter nicht einverstanden. Sie verweigerten die Umlage. Da klagte der Vermieter auf Zahlung. Der Fall kam vor das Landgericht. Hier wies der Richter die Klage ab. Er vertrat die (in der Rechtsprechung und Literatur umstrittene) Auffassung, dass eine Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von Betriebskosten (auch Nebenkosten genannt) nur entstehen könne, wenn dies zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart war.

Ein anderes Ergebnis könne grundsätzlich auch nicht aus dem Grundsatz von Treu und Glauben abgeleitet werden. Da der Gesetzgeber die Vorschriften über die Modernisierung sowohl hinsichtlich der Voraussetzungen als auch hinsichtlich der Rechtsfolge eingehend geregelt habe und eine Vorschrift zur Abwälzung von Nebenkosten nicht enthalten sei, könne diese gesetzgeberische Wertung nicht unter Berufung auf den Grundsatz von »Treu und Glauben« ausgehebelt werden, wie das der Vermieter vorhatte.

Lediglich in besonderen Ausnahmefällen – wie beispielsweise bei der Umstellung einer vom Mieter zu betreibenden Ofenheizung auf eine vom Vermieter zu betreibenden Zentralheizung – könne sich etwas anderes ergeben, weil das der Energieeinsparung dient.

Nach Ansicht des Landgerichts habe der Vermieter schließlich die Möglichkeit, die durch den Aufzug neu anfallenden Betriebskosten bei der nächsten ordnungsgemäßen Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete in die Miethöhe einzubeziehen. Diese müsse sich allerdings innerhalb der Spanne des Mietspiegels bewegen. Durch die Modernisierung werde der Aufzug Bestandteil des Mietvertrags, sodass die darauf anfallenden anteiligen Betriebskosten nunmehr Bestandteil der Miethöhe seien.

Die vergleichbare um die Betriebskosten bereinigte Miete reduziere sich somit um diesen Betrag und ermögliche dem Vermieter innerhalb der Spanne des Mietspiegels eine entsprechende Anpassung.

Zusammengefasst lautet das Urteil: Der Mieter ist im Anschluss an die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, wie zum Beispiel hier nach dem Einbau eines Aufzugs, nicht automatisch verpflichtet, die dadurch entstehenden zusätzlichen Betriebskosten zu tragen, wenn dies nicht vereinbart ist.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kann es nach Treu und Glauben nur in eng begrenzten Fällen geben.

Landgericht Berlin, Urteil vom 7. November 2006, Az. 65 S 169/06, veröff. in »Das Grundeigentum« 2007, S. 597-598 und in »MieterEcho« Nr. 323

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