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Vereinbarter Anteil darf bei höheren Kosten nicht eingefordert werden

Kleinreparaturklausel

In einem Mietvertrag war vereinbart worden, dass der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen der Mietsache zu tragen habe, die 76,69 Euro je Reparatur und jährlich insgesamt sechs Prozent der Kaltmiete nicht übersteigen. Zu den vereinbarten Instandhaltungen gehörte laut Mietvertrag das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

Als die Reparatur einer Mischbatterie erforderlich wurde, verlangte der Vermieter eine Beteiligung des Mieters in der vereinbarten Höchstsumme an den Kosten für deren Austausch. Die Reparaturkosten waren höher. Der Mieter lehnte diese Forderung ab, worauf der Vermieter auf Kostenbeteiligung klagte. Doch er wurde vom Amtsgericht abgewiesen.

Der Richter urteilte, dass dem Vermieter in diesem Fall kein Anspruch auf Kostenbeteiligung des Mieters zustehe. Im Mietvertrag sei nur die Kostenübernahme für kleine Instandhaltungen an Mietgegenständen vereinbart worden, die seinem häufigen Zugriff unterliegen.

Mit kleinen Instandhaltungen sei gemeint, dass der Kostenaufwand je Einzelreparatur unter 76,69 Euro liege. Der Vermieter meinte dagegen, dass sich der Mieter bis zur Höhe des vereinbarten Betrags auch dann an den Kosten einer Reparatur zu beteiligen habe, die teurer sei.

Das wurde vom Richter zurückgewiesen. Im Mietvertrag sei eindeutig gekennzeichnet worden, was mit den Kleinreparaturen gemeint sei. Nur mit dieser Eingrenzung und unter Beschränkung auf die Mietgegenstände, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, entspreche die Klausel noch dem gesetzlichen Leitbild eines Mietvertrags.

Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Umstand, dass die Erstattungspflicht generell auf sechs Prozent der Jahresmiete beschränkt worden sei. Dieser Teil der Klausel solle lediglich verhindern, dass der Mieter durch eine Häufung von Kleinreparaturen innerhalb eines gewissen Zeitraums mit unüberschaubaren Kosten belastet werde.

Das Amtsgericht urteilte, dass eine Auslegung der Kleinreparaturklausel, wonach sich der Mieter an jeder Reparatur mit dem Bagatellbetrag von 76,69 Euro beteiligen müsse, insgesamt unwirksam sei. Denn eine solche Vereinbarung würde mit dem gesetzlichen Leitbild, nach dem die Kosten sämtlicher Reparaturen der Mietsache grundsätzlich den Vermieter treffen, nicht mehr in Einklang zu bringen sein.

Das Urteil: Haben Vermieter und Mieter in einer sogenannten Kleinstreparaturklausel vereinbart, dass sich der Mieter zur Übernahme von Reparaturkosten für Bagatellschäden bis zu einem gewissen Bagatellbetrag verpflichtet, so muss sich der Mieter nicht an allen Reparaturen mit dem Bagatellbetrag beteiligen. Eine Vertragsklausel, die eine derartige Regelung enthalte, sei unwirksam.

AG Lichtenberg, Urteil vom 04. Mai 2006, Az. 10 C 389/05; veröffentlicht in »MieterEcho« Nr. 316

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