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Ab wann müssen Vermieter heizen?

Leserfrage zur Heizperiode

Es wird langsam in den Abendstunden und nachts kälter. Ab wann müssen Vermieter die Wohnungen heizen und welche Temperatur muss dabei gewährleistet werden?
Andreas D., Berlin

Obwohl es keine gesetzliche Regelung für die Dauer einer Heizperiode gibt, hat es sich eingebürgert, dass allgemein die Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April als Heizperiode angesehen wird. Es kommt auch darauf an, was in dieser Hinsicht in den Mietverträgen vereinbart worden ist. In manchen Formularmietverträgen (vorgedruckte Exemplare) heißt es, dass die Heizperiode am 15. September beginnt und am 15. Mai beendet wird.

Aber es geht nicht allein um die Dauer dieser Periode, entscheidend ist vielmehr die Temperatur, die in Mietwohnungen herrschen muss. Auch dafür gibt es keine gesetzliche Bestimmung, das wird in Mietverträgen oder auch durch die Rechtsprechung geregelt. Danach muss der Vermieter mit dem Heizen beginnen, wenn die Zimmertemperatur in der Wohnung tagsüber unter 18 Grad absinkt. Es gibt dafür jedoch unterschiedliche Ansichten in der Rechtsprechung. Auf jeden Fall muss die im Mietvertrag vereinbarte Mindesttemperatur eingehalten werden. Als allgemein ausreichend werden 20 bis 22 Grad Zimmertemperatur als ausreichend angesehen. Sollte in einem Mietvertrag festgelegt worden sein, dass eine Mindesttemperatur von 18 Grad tagsüber einzuhalten ist, gilt dies in der Rechtsprechung als unwirksam. Nachts kann die Temperatur allerdings abgesenkt werden, das Amtsgericht Köln hielt in einem Fall 17 Grad in der Zeit von 23 bis 7 Uhr für ausreichend.

Wird nicht rechtzeitig oder unzureichend geheizt, ist das ein Mangel an der Mietsache, der zur gesetzlich geregelten Mietminderung berechtigt. Je nach Einzelfall können 20 bis 50 Prozent der Gesamtmiete gemindert werden. Der Mieter muss aber gleichzeitig eine Mangelanzeige an den Vermieter schicken (schriftlich) und Abhilfe verlangen. Die Mietminderung ist solange berechtigt und bedarf keinerlei Genehmigung durch den Vermieter, solange der Mangel anhält.

Kommt der Vermieter der Mangelanzeige nicht nach, kann ihn der Mieter auch abmahnen und unter Umständen sogar Schadensersatz verlangen. Beispielsweise für den Kauf eines Heizgerätes, weil die Wohnung sonst zu kalt wäre. Übrigens kann dann, nach einem Richterspruch des Landgerichts Frankfurt/Main, auch die Erstattung der dadurch verursachten höheren Stromkosten, verlangt werden.

Nach einem Urteil des Oberlandgerichts München kann andauernde mangelhafte Beheizung den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigen.

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