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Keine Berechtigung zur Mieterhöhung

Unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter (im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB) einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, weil sich die Klausel über Schönheitsreparaturen durch den Mieter als unwirksam erwiesen hat. Denn jetzt ist der Vermieter selbst für solche Renovierungen zuständig und nicht der Mieter.

Weil sich ein Mieter gegen das ungerechtfertigte Mieterhöhungsverlangen wehrte, verklagte ihn der Vermieter. Doch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, wenn sie dem Mieter eine Renovierungspflicht nach einem starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung auferlegen.

Der Vermieter verlangte den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag, mit der die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wieder hergestellt werden sollte. Weil der Mieter das ablehnte, wurde von ihm nunmehr die Zustimmung zu einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt. Dem gab das Amtsgericht statt. Das Landgericht erkannte die Berufung des Mieters teilweise an. Es schränkte aber die Höhe der Forderung ein. Der Mieter gab nicht auf und verlangte die vollständige Klageabweisung.

Der Streit kam vor den Bundesgerichtshof. Hier wurde entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält, die der Vermieter nun selber vornehmen muss.

Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB derjenige zu tragen, der derartige Klauseln verwendet. Denn nach dieser Bestimmung richtet sich der Vertrag im Falle der Klauselunwirksamkeit nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet im verhandelten Fall, dass mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Kläger als Klauselverwender nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 9. Juli 2008, Az. VIII ZR 181/07

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