Gewerbe und Mieter unter einem Dach

Betriebskostenabrechnung

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) regelt der § 556a den Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten. Wenn nichts anderes vereinbart wurde und auch keine anderweitige Vorschriften dem entgegenstehen, sind Betriebskosten, die von Mietern nach einem erfassten Verbrauch verursacht werden, so auf die Mieten umzulegen, dass der unterschiedliche Verbrauch Berücksichtigung findet.

Wenn nun aber im gleichen Haus neben den Mietern auch ein Gewerbebetrieb besteht, dann ist zu vermuten, dass beispielsweise der Friseur im Erdgeschoss weitaus mehr Wasser verbraucht als ein einzelner Mieter, und er muss wegen des Gewerbes auch höhere Versicherungsanteile und eine höhere Grundsteuer zahlen. Diese Aufgaben auf alle Nutzer des Hauses nach dem Anteil an ihrer Wohnfläche umzulegen, erscheint ungerecht. Doch nach der gegenwärtigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) darf der Vermieter das so handhaben, solange es sich nur um eine Vermutung handelt.

Er muss aber einen sogenannten Vorwegabzug der Betriebskosten des Gewerbes bei der Abrechnung gegenüber den Mietern vornehmen, wenn sich eine erhebliche Mehrbelastung für die Mieter ergeben sollte (BGH-Urteil vom 8. März 2006, Az. VIII ZR 78/05). Die Initiative muss aber von den Mietern selbst ausgehen. Sie tragen laut BGH die Darlegungs- und Beweislast für die ungleiche Belastung. Wenn sie das Ungerechte mit Fakten beweisen können, muss künftig getrennt abgerechnet werden.

Der BGH begründete das damit, dass die einheitliche Abrechnung von Betriebskosten die Regel sei. Der Vorwegabzug gelte als Ausnahme. Mieter hätten auf jeden Fall das Recht, sich an Hand der Originalunterlagen beim Vermieter von der Sachlage zu informieren.

Sollte den Mietern das aber nicht überzeugend gelingen, der Vermieter aber über Kenntnisse verfügen, die das bestätigen könnten, dann habe der Vermieter die »sekundäre Darlegungslast« (BGH-Urteil vom 25. Oktober 2006, Az. VIII ZR 251/05).

Mieter, die Mitglied eines Mietervereins sind, können sich dort bei Experten kostenlos beraten und vertreten lassen.

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