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Müssen Einbauten der Mieter beim Auszug wieder entfernt werden?

Im ND-Ratgeber Nr. 680 vom 23. Februar 2005 wurde erläutert, dass in der DDR von Mietern vorgenommene Einbauten in ihre Wohnungen beim Auszug nicht entfernt werden müssen. Es hieß auch, dass man nicht mal renovieren müsse. Demgegenüber wurde in der Zeitschrift »Bild der Frau« vom 12. Februar 2005 einer Mieterin, die gefragt hatte, ob sie Styroporplatten, die sie an der Decke angebracht hatte, wieder entfernen müsse, geantwortet: »Auch für alte DDR-Mietverträge gilt: Bauliche Veränderungen während der Mietzeit müssen beseitigt werden, so dass beim Auszug der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt ist.« Was ist nun richtig?
Rolf S., Berlin

Unsere Darstellung entspricht der seit Jahren gewachsenen Erkenntnis in der vorherrschenden Rechtsprechung und in der mietrechtlichen Literatur. Das schließt aber nicht aus, dass im Einzelfall oder sogar grundsätzlich eine andere Auffassung vertreten wird. Unterschiedliche Rechtsstandpunkte gibt es auch in anderen Rechts- und Sachgebieten. Die Schwierigkeit besteht dann immer darin herauszufinden, was die eher zutreffende Rechtsansicht ist oder sein könnte.
Der Einzelne ist dann oft überfordert und benötigt Rechtsrat aus der Fachliteratur, aus den Schriften des Deutschen Mieterbundes oder von einem Fachanwalt. In den »Mietrechtlichen Mitteilungen« des Berliner »MieterMagazin» Nr. 1 + 2, Ausgabe 2000, erläutert der Mietrechtsexperte Frank Maciejewski auf Seite 9 das Problem unter der Überschrift: »Bundesgerichtsurteil: Keine Rückbaupflicht für Einbauten zu DDR-Zeiten«. Er bezieht sich dabei auf ein BGH-Urteil vom 17. März 1999 (veröff. in Wohnungswirtschaft & Mietrecht, Ausgabe 1999, Seite 334), wonach vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossene Sachverhalte nach dem damals in der DDR geltenden Recht zu beurteilen sind. Danach brauchten beim Auszug keine Einbauten der Mieter entfernt zu werden.
Das Thema ist ebenfalls in der Monatszeitschrift des Deutschen Mieterbundes »Wohnungswirtschaft & Mietrecht« Nr. 9 von 2003, Seite 490 prinzipiell dargelegt worden. Dabei ist zahlreich Bezug genommen worden auf die betreffenden Paragrafen des Zivilgesetzbuches der DDR und seines Einführungsgesetzes, sowie auf das BGB und auf Urteile. Es wird auch in Auseinandersetzung mit anderen Auffassungen erläutert, dass Mieter mit Mietverträgen aus der DDR keine Rückbaupflicht haben, weil solche Einbauten nach dem ZGB/DDR zulässig waren und in der DDR-Zeit bei Aufgabe des Mietverhältnisses nicht entfernt werden mussten.
Diese rechtliche Situation gilt fort, heißt es in dem Beitrag: »Nach inzwischen gefestigter Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofes muss der Richter bei Fällen vorliegender Art, in denen es um die rechtliche Beurteilung von Sachverhalten geht, die zu DDR-Zeiten abgeschlossen wurden, exakt dieselben Auslegungsmethoden anwenden, die von dem DDR-Richter vor der Wiedervereinigung und auch vor der so genannten Wende in der DDR Anfang 1990 zu beachten waren.« Diese Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofes ist auch in »Neue Juristische Wochenschrift«, Ausgabe 1994, Seite 1793, nachzulesen. Er begründete dies mit dem Vertrauensschutzgrundsatz, also mit dem Kern des Rechtsstaatsprinzips. Auch das Landgericht Berlin urteilte am 21. Dezember 2004 in diesem Sinne. Es gebe keine grundsätzliche Rückbaupflicht bei DDR-Mietverträgen (Az. 64 S 237/04).
Eine ähnliche Regelung gilt übrigens auch für die Wohnungsrenovierung beim Auszug. Mit DDR-Mietverträgen genügt die besenreine Übergabe. Scheidende Mieter mit DDR-Mietverträgen sollten sich vor der Kontaktaufnahme zur Auflösung des Mietverhältnisses über ihre Rechte und Pflichten sowie die des Vermieters informieren.
Vor allem von Großvermietern ist bekannt, dass sie trotz dieser Rechtslage Rückbauten und auch Renovierungen bei Mietern mit DDR-Mietverträgen verlangen. Manchmal wird sogar noch mit Verweigerung der Wohnungsabnahme und der Mietfortzahlung gedroht, wenn Mieter nicht »willig« sind. Auch das ist nicht zulässig. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung so zurückzunehmen, wie sie ist. Nur wenn in Mietverträgen, die nach der Vereinigung abgeschlossen worden sind, Fristen für Schönheitsreparaturen vereinbart wurden, sind versäumte Renovierungen nachzuholen. Mieter mit DDR-Mietverträgen brauchen angesichts solcher Forderungen oder Drohungen gerichtliche Auseinandersetzungen nicht zu fürchten.

Dr. jur. HEINZ KUSCHEL

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