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Wann sind Farbe und Pinsel Pflicht?

Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen (Teil 1)

Muss die Mietwohnung beim Auszug renoviert werden und wenn, in welchem Umfang? Diese Frage sorgt oft für reichlich Zündstoff zwischen Mieter und Vermieter - und beschäftigt die Gerichte.

Gerade in den letzten Jahren hat der Bundesgerichtshof in zahlreichen Urteilen dabei die Mieterseite gestärkt. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung listet auf, welche Renovierungen für Mieter Pflicht sind.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Uneinigkeit besteht schon bei der Frage, was zu den Schönheitsreparaturen zählt und was nicht. Denn nicht alles, was der Vermieter gerne renoviert hätte, ist rechtlich auch erlaubt. Im Gesetz ist der Begriff nicht allgemeingültig definiert. Meist wird eine Regelung herangezogen, die sich eigentlich auf öffentlich geförderten Wohnraum (»Sozialwohnungen«) bezieht: § 28 Abs. 4 der 2. Berechnungsverordnung (II. BV). Dort werden genannt: »das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.« Eine etwas veraltet klingende Regelung - so werden Fußböden heute meist nicht mehr gestrichen, und auch bei modernen, pulverbeschichteten Flachheizkörpern sind Pinsel und Lack meist eher fehl am Platz.

»Die Gerichte verstehen unter Schönheitsreparaturen in der Regel alle Maßnahmen zur Beseitigung normaler Abnutzungserscheinungen. Und das sind lediglich Tapezier-, Streich- und Lackierarbeiten sowie ggf. die Beseitigung kleiner Schrammen im Putz oder ähnlicher Nutzungsfolgen«, erläutert Anne Kronzucker, Juristin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung. Auch die notwendigen Vorarbeiten zählen dazu, wie etwa das Beseitigen von Dübellöchern. Wichtig: Vom Mieter verursachte regelrechte Schäden, wie stark verkratzte Türen, zählen nicht zu den Schönheitsreparaturen. Dafür muss der Mieter bei seinem Auszug in jedem Fall aufkommen (§ 280 BGB)!

Wirksame Klauseln für Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind jedoch grundsätzlich Sache des Vermieters - außer, der Mietvertrag enthält andere Vereinbarungen: So können Mieter vertraglich verpflichtet werden, beispielsweise Wände und Decken zu streichen oder zu tapezieren, die Türen innerhalb der Wohnung sowie die Innenseiten der Wohnungstüren und auch der Holzteile von Fenstern zu streichen und Heizkörper sowie Heizungsrohre zu lackieren. Auch sogenannte »Abgeltungsklauseln« können wirksam sein. In denen wird festgelegt, dass sich der Mieter beim Auszug aus der Wohnung anteilig an den Renovierungskosten beteiligt - selbst wenn die Fristen für die nächste Renovierung noch nicht abgelaufen sind.

»Der Knackpunkt ist hierbei die Formulierung«, warnt die D.A.S Juristin: »Denn Klauseln, die starre Fristen zur Renovierung oder für die Abgeltung von Renovierungskosten enthalten, sind generell ungültig.« Schreibt der Vertrag dagegen vor, dass die Renovierung der Räume »im Allgemeinen« oder »in der Regel« innerhalb bestimmter Fristen erfolgen soll, so ist die Klausel wirksam.

Denn die Notwendigkeit einer Renovierung muss immer auch vom tatsächlichen Zustand der Räume abhängig sein. Die üblichen Fristen betragen dabei während des Mietverhältnisses für Küchen, Bäder und Duschen drei, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten fünf und für sonstige Nebenräume sieben Jahre.

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