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Was beachtet werden muss

Wohneigentum: Legionellenprüfung

Um Erkrankungen durch Legionellen vorzubeugen, müssen große zentrale Warmwasseranlagen in Wohnhäusern mit einem Speichervolumen von mehr als 400 Litern regelmäßig untersucht werden. Ein- und Zweifamilienhäuser sind von der Untersuchungspflicht befreit.

Wohnungseigentümer können nur dann entscheiden, dass in ihrer Eigentümergemeinschaft (WEG) keine Legionellenuntersuchung durchgeführt wird, wenn alle Wohnungen in der WEG von den Eigentümern selbst bewohnt werden. »Außerdem muss der Beschluss einstimmig sein«, erklärt Sandra Weeger-Elsner, Rechtsberaterin bei Wohnen im Eigentum (WiE).

Ist auch nur eine Wohnung vermietet, ist nach § 14 Absatz 3 der Trinkwasserverordnung alle drei Jahre eine Legionellenprüfung durchzuführen - und zwar durch ein akkreditiertes und im jeweiligen Bundesland zugelassenes Labor.

Wird dabei der sogenannte technische Maßnahmenwert von 100 Legionellen pro 100 Milliliter Trinkwasser überschritten, muss die WEG dies dem Gesundheitsamt melden, mit einer Gefährdungsanalyse die Ursachen der Legionellenbelastung ermitteln - und sie beseitigen lassen. Sind mehrere Nachprüfungen nötig, können allein die Untersuchungen und Gutachten mehrere Tausend Euro kosten.

Um unnötige Kosten zu vermeiden, sollte die Gefährdungsanalyse aufzeigen, was in der WEG zu tun ist. Für Risikoanlagen sind Fachleute mit Erfahrung bei der Sanierung von Rohrleitungen in alten Häusern zu beauftragen. Als Risikoanlagen gelten vor allem Immobilien der 60er bis 80er Jahre.

Man kann die Legionellenzahl kurzfristig senken, indem man die Wassertemperatur acht Tage lang auf etwa 65 Grad erhöht. Doch das ist keine (Dauer-)Lösung. Sinnvolle Maßnahmen sollten die Kalksteinbildung und Leitungskorrosion vermindern. So können Schutzanoden aus Magnesium in die Rohre eingesetzt werden. Auch sogenannte »Niederdruckstrahlregler« oder »grobe Sternchensiebe« an den Armaturen sind hilfreich.

Wohnungseigentümer können die Kosten für die Legionellenuntersuchung voraussichtlich künftig von der Steuer absetzen. Am 6. November 2014 bewertete der Bundesfinanzhof (BFH) die Dichtheitsprüfung der Abwasserleitung als (vorbeugende) Erhaltungsmaßnahme und damit als Handwerkerleistung im Sinne des § 35a Abs. 3 EStG (BFH-Urteil, Az. VI R 1/13).

Für Helmut Bischoff, WiE-Steuerexperte, ist das auch auf Legionellenprüfungen übertragbar. Die Kosten können in der Steuererklärung für 2014 geltend gemacht werden. Zwar werden viele Finanzämter das unter Hinweis auf das noch nicht geänderte Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 10. Januar 2014 (IV C4-S 2296-b) nicht berücksichtigen, so der WiE-Experte. Dagegen sollten Eigentümer aber mit Hinweis auf das BFH-Urteil Einspruch einlegen. WiE/nd

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